Nun, da wir uns von einem Zinssatz von Null zu einer wiederbelebten Renditekurve in den meisten Ländern quer durch die Weltmärkte bewegt haben, starte ich als Konsequenz daraus hier den ersten Beitrag über Immobilien (weitere werden folgen). Ich werde die Grundlagen für die Entwicklung aller wichtigen Real Estate-Märkte liefern und ich werde Sie warnen müssen: Es sieht so aus, als ob die Aktienkrise von 2022 im Jahr 2023 weltweit auf die Immobilienbranche übergreifen wird.
Da ich erst vor wenigen Monaten einen der größten Real Estate-Fonds in Europa verlassen habe, fühle ich mich in einer guten Position, um eine marktübergreifende Einschätzung der Aussichten zu geben.
Einige allgemeine Merkmale des Immobilienmarktes
Bevor ich mich mit den einzelnen Ländern und den zu erwartenden Rückgängen auf dem Immobilienmarkt befasse, lassen Sie uns einen allgemeinen Blick darauf werfen, welche Länder am stärksten von den restriktiveren, finanziellen Bedingungen der Zentralbanken betroffen sind. Werfen wir zunächst einen Blick auf den Anteil fixer und variabler Hypothekenfinanzierungen in den einzelnen Ländern.
Aus Abbildung 1 geht hervor, dass ein Land wie Polen ein reifer Kandidat für einen größeren Einbruch auf dem Immobilienmarkt ist. Mit einem Anteil variabler Hypothekenfinanzierungen von 100 % werden die polnischen Haushalte zwangsläufig davon betroffen sein, da die Leitzinsen von 1,5 % im Jahr 2018 auf 6,75 % im Jahr 2022 angehoben wurden. Wie sieht die Verschuldung der Haushalte im Verhältnis zum verfügbaren Bruttoeinkommen in den verschiedenen Ländern aus? Schauen wir uns das einmal an.
Wer sticht also heraus, wenn man Grafik 1 und 2 zusammen betrachtet? Schweden, Norwegen und Australien sind definitiv Kandidaten mit einer Verschuldung der privaten Haushalte im Verhältnis zum BIP von über oder um 100% sowie einem Anteil variabel verzinster Hypotheken von 70-80% in Schweden und Australien und von rund 90% in Norwegen. Ein stark fremdfinanzierter Immobiliensektor bei steigenden Zinsen also. Haben wir diese Zusammenhänge nicht schon einmal gesehen?
Obwohl Polen einen variablen Zinssatz von 100% hat, liegt die Verschuldung der privaten Haushalte im Verhältnis zum BIP bei etwa 40%, was einem der niedrigsten Werte aller Länder auf Grafik 2 entspricht. Worauf kommt es also an, wenn es darum geht, welcher Wohnungsmarkt am stärksten von einem Rückgang betroffen sein wird? Schauen wir uns das einmal genau an.
Ich bin mir bewusst, dass sich die Entwicklung am Immobilienmarkt nicht auf einige wenige Schlüsselgrößen reduzieren lässt. Dennoch würde ich behaupten, dass die drei in der untenstehenden Tabelle die einflussreichsten sind: der Prozentsatz der vergebenen Hypotheken mit variablem Zinssatz (Floating Rate), die Verschuldung der privaten Haushalte im Verhältnis zum BIP (Indebtedness) und die Entwicklung der Zinssätze (Delta r). Da die Verteilung von variablen und festen Zinssätzen als eigene Variable in das Modell einfließt, wird der Zinssatz durch die nationale 3-Jahres-Benchmark approximiert. Jede der drei Variablen wurde entsprechend ihrer geschätzten Auswirkung auf den Markt gewichtet. Durch die Bewertung dieser drei Variablen - nicht unabhängig, sondern in Relation zueinander - erhalten wir einen Eindruck vom Zustand des Wohnungsmarktes in den einzelnen Ländern.
Polen, Norwegen, Australien, Schweden und Kanada sollten aus fundamentaler Sicht besonders besorgt über den aktuellen Zinsschock sein. Unser Basisfall ist ein Rückgang der Immobilienpreise um 15-20% für 2022/2023, wenn der standardisierte Soliditätswert 0 ist. Ziehen Sie also Ihre eigenen Schlüsse daraus. Ein Wert >0 bedeutet, dass das Basisszenario schlechter ausfällt als ein Rückgang von 15-20%.
Variabel verzinste Hypotheken, gepaart mit einem starken Anstieg der Zinssätze, bringen Probleme mit sich - insbesondere wenn die Haushalte hoch verschuldet sind. Länder wie Polen, Australien und Norwegen stechen hier hervor. Während die Entscheidung für den riskanteren variablen Zinssatz in den letzten Jahren die bessere Wahl war, gilt dies nicht so sehr, wenn sich das Blatt wendet - und das hat es in der Tat getan. Der Immobilienmarkt entwickelt sich ständig weiter, und ich werde Sie auf dem Laufenden halten. In Kürze werden wir ein weiteres Immobilien-Special mit einer Reihe von anspruchsvolleren Modellen veröffentlichen. Bleiben Sie auf jeden Fall dran! Doch bevor wir dazu kommen, werfen wir einen Blick auf einige der fraglichen Länder.
Schweden scheint eine harte Zeit bevorzustehen. Manche behaupten, das sei bereits der Fall. Der schwedische Wohnungsmarkt wird nicht nur unter den Zinserhöhungen leiden, sondern die Haushalte werden angesichts der schwedischen Zinsstruktur auch härter in ihrem verfügbaren Einkommen getroffen werden. Einige unserer schlechtesten Indikatoren deuten auf einen Rückgang von mehr als 30 % in Schweden hin. Autsch.
Dies steht in krassem Gegensatz zu den Nachbarn in Dänemark, wo Hypotheken zu rund 80% festverzinslich sind, während der Rest variabel verzinst wird (unter 1 Jahr). Die Dänen haben in den Jahren der negativen Leitzinsen ihre Hypotheken refinanziert, und diese Hypothekenbesitzer haben einfach keinen Anreiz, ihre Immobilie zu verkaufen oder ihre Hypothek neu auszuhandeln, wenn sie nicht dazu gezwungen werden. Daher werden neue Wohnungen die Grenzpreise in Dänemark weitgehend antreiben, bis wir Risse auf dem Arbeitsmarkt sehen und die Menschen gezwungen sind, ihr Haus zu verkaufen.
Es besteht jedoch eine große Wahrscheinlichkeit, dass der Immobilienmarkt im Allgemeinen im Jahr 2023 betroffen sein wird, und das gilt auch für eher risikoscheue Länder wie Deutschland mit einer Höhe der variablen Zinssätze im mittleren Zehnerbereich und einer Verschuldung der privaten Haushalte im Verhältnis zum BIP von rund 60%. Sehen Sie sich nur mein unten stehendes Modell an, das eine zehnprozentige Chance auf steigende Immobilienpreise vorhersagt. Das Ausmaß des Rückgangs in Deutschland wird wahrscheinlich unter 10 % liegen (auf der Grundlage des Solidity Score und des unten stehenden statistischen Modells). Wir werden im nächsten Beitrag ähnliche Modelle für alle wichtigen Märkte veröffentlichen.
Ausblick
Viele verschuldete Haushalte oder ein hoher Anteil an variablen Hypothekenzinsen sind kein Grund, die Alarmglocken der Finanzkrise zu läuten. Auf jeden Fall wird der Immobilienmarkt im Jahr 2023 in Mitleidenschaft gezogen, wobei die Märkte, die die oben genannten Kriterien erfüllen, am stärksten betroffen sein werden. Wir werden in Kürze eine weitere Immobilienbeobachtung veröffentlichen, in der wir uns mit den Immobilienmärkten außerhalb Europas befassen und unsere erstklassigen statistischen Modelle für die Risiken eines Rückgangs der Immobilienpreise in allen wichtigen Märkten bereitstellen.
Sie können die Aktualisierungen auf www.stenoresearch.com verfolgen. Bleiben Sie dran!
